单机经典老游戏-深圳一学区房 三年前14万元/平方米 现在4万元/平方米！

　　近期，深圳广州产权交易所挂牌22套广州名校东风东路小学学区房，学区现万涉及东风广场、房年方米方米单机经典老游戏锦城花园两个小区。前万在这些房源中，元平元平锦城花园一套房最低挂牌均价仅约7万元/平方米，深圳而去年10月同面积的学区现万二手房成交均价为9万元/平方米。

　　挂牌转让上述22套房的房年方米方米是国资企业广州轻工国有资产经营办理有限公司（以下简称广州轻工资管），这也不是前万其第一次转让学区房。

　　《每日经济新闻》记者了解到，元平元平去年5月，深圳广州轻工资管也挂牌转让过一批东风广场二手房，学区现万彼时最低挂牌均价9.84万元/平方米。房年方米方米而本次挂牌的前万单机经典老游戏东风广场房源中，最低挂牌均价7.2万元/平方米，元平元平降幅26.83%。

　　相比广州，深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为有“学区、拆迁”加持，在2021年初成交均价普遍超过14万元/平方米。然而，目前八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。

深圳八卦岭宿舍每经记者黄婉银摄于2019年

　　多位业内人士在接受每经记者采访时暗示，学区房整体回落是大趋势，其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫，加重了部分业主的出逃情绪。

　　二手房大盘都在走低

　　合富研究院报告指出，5月广州全市二手住宅网签量进一步回落至7838套，成交规模处于近一年多来低点。随着教育需求高峰的逐步褪去，越秀区二手网签量连续两个月出现回落，处于近一年来的较低位。

　　东风广场、锦城花园均位于越秀区，是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设有多期，楼龄跨度较大，从1990年-2015年不等。

　　链家平台成交记录显示，同为1998年建成的约70平方米2室2厅二手房，今年4月成交价为8万元/平方米，而去年同期成交均价为9.78万元/平方米。2004年建成的同一户型二手房，去年3月成交总价768万元，单价11.13万元/平方米；今年4月成交价为628万元，单价8.99万元/平方米，总价跌了140万元。

　　天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑，被市场称为“天河最强学区房”，也在持续回落。同楼龄的112.6平方米户型，今年3月底成交均价去到6.79万元/平方米，较去年同期滑落2.61万元/平方米。这套房应是降价急售，成交周期仅14天。不过，5月11日，该小区成交的最新一套房源均价也只有7.7万元/平方米，较去年同户型跌了3.27万元/平方米。

　　一家中介机构人士对每经记者暗示，广州二手房大盘都在走低，学区房也不例外，但有核心学区优势的还是相对于稳一点。

　　一位对口小北路小学的二手房业主也暗示，这两年价格确实回调了一些，电梯房相对于楼梯房会好一点。这边还是为学位的刚需家庭比较多，急于换房的不多。

　　从14万元/平方米跌到约4万元/平方米

　　深圳的学区房也从2021年底就开始降温，尤其是在推行大学区、调整城市更新政策后，老破小学区房更是出现大幅度回落。

　　福田和罗湖是深圳老牌名校聚集地，福田还是2023年深圳学区房成交量最多的区域。但乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上，整体回到了2019年-2020年水平。

　　八卦岭宿舍建于1983年，以30平方米摆布的小户型为主，最初主要作为员工宿舍。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，八卦岭宿舍的房价一度起飞。

　　2021年3月，八卦岭宿舍成交了多套29平方米房源，均价都在14.3万元/平方米以上，总价都是420万元摆布，成交周期8天-14天不等。但2024年以来，该小区成交均价都在4.04万-5.69万元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米户型总价仅113万元，较最高点跌幅超过70%。3月成交的29平方米户型总价仅166万元，较2021年的高点跌了254万元。

深圳八卦岭宿舍2021年和今年的成交价，来源：链家

　　深圳淘房前线创始人谢林锋报告《每日经济新闻》记者，学区房回落的主要原因是市场下行。这一轮调控中，涨幅越大的回落越大，八卦岭宿舍就是典型例子。高峰期因为荔园东校区的利好，面积小、总价低，大家都为学区冲进去，水涨船高，一度成交均价突破14万元/平方米。如今面对市场下行，加之深圳学区房概念弱化、集团化办学普及、本身的老破小属性等等重叠利空冲击，市场纷纷“以价换量”。

　　同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，今年4月的成交均价约4.12万元/平方米，而其2021年成交均价一度去到11.96万元/平方米，相比最高点跌去65.6%。

　　深圳一家中介机构人士对每经记者暗示，学区房整体回落也是大趋势，但八卦岭宿舍跌得最多，和它本身居住属性较差强相关。深圳房价还需要一段时间企稳，很难说老破小学区房已经到了底部。

（文章来源：每日经济新闻）

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